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崇明读楼书—旅游、别墅、养老三类产品调研纪要

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投资要点: 2016年7月底,上海市政府通过崇明撤县设区的议题。崇明岛位处上海北部,是上海联通江苏的重要节点。长江隧道和崇启大桥通车后,上海到江苏南部的时间大大缩短,为上海北上发展提供极大便利。市政府“十三五”规划和崇明县政府计划未来建立崇通大桥和沪崇大道西线、延长地铁1号和9号线路、完善岛内四条主要交通干道“井字形”布局,全面打通崇明岛内外交通线路。在市政府出台的崇明岛整体规划中,崇明岛长期发展方向为综合生态岛,未来发展重点为生态农业和旅游业。鉴于崇明岛独特的生态环境和目前相对开发较为落后的情况,多家房企进军崇明岛从事旅游地产、商办、住宅和养老地产。目前崇明三岛地产价格相比上海周边地区较低,具备一定升值潜力。我们建议关注在崇明岛有房地产开发项目的品牌房企。

支持我们投资建议的几项关键性因素

  • 崇明三岛是上海北向拓展辐射圈的要地。未来有望实现岛内外交通全面提升,交通通达性大幅提高,增加上海和江苏两地来往散客数量,为岛内旅游业供应丰富客源。

  • 生态岛分区建设,用地规划有限制。市政府出台的崇明三岛总体规划中对崇明各个区域的房地产土地进行了分区和规划限制,为保证崇明岛生态环境,规划允许部分区域规模开发商办和住宅。土地供应有限,先行进入崇明岛房地产市场并拥有丰富土地储备的房企未来或收益于土地增值。

  •  崇明岛近年房价稳定增长。报告期间,崇明岛市中心新城地区和陈家镇房价目前为17,000 – 20,000元每平米,为上海市周边价值低洼地。

【正文部分】

1.    崇明三岛开发的战略意义和规划简介

崇明三岛由崇明岛、长兴和横沙三岛组成,是世界上最大的河口冲击岛,被誉为长江门户、东海瀛洲。崇明岛土地面积1267平方公里,海拔3.5-4.5米。全岛地势平坦,土地肥沃,林木茂盛,物产富饶,是有名的鱼米之乡。

1.1  崇明三岛是上海向北拓展辐射圈的重要环节

崇明三岛的开发是上海城市空间发展的重要议题。上海经历了80年代向北发展宝山、向南发展金山和闵行的两翼发展阶段,也经历了90年代向浦东开发的阶段。随着浦东发展的日益完善和上海深水港口的建设,上海呈现城市发展中心逐步向东面和滨海移动的发展趋势。未来上海欲求向北拓展更广阔的发展空间,增强和江苏北部沿海地区的经济联系,崇明三岛为必经之地。

此外,崇明三岛拥有丰富的土地资源。三岛均为长江泥沙沉积而形成的冲击岛。在崇明岛东侧和北侧,长兴岛北侧和西侧,横沙岛的东侧,每年都会产生标高0米以上的滩地,每年面积增加约500公顷。相比寸土寸金的上海城市用地,崇明岛大部分为传统农业耕地,开发成本较低。

1.2 生态建设为主旋律

崇明三岛的开发建设长期受到上海市政府和国家相关部门的重视。早在2001年,上海市有关部门就组织了《崇明、长兴、横沙三岛联动战略研究》的国际方案征集,六家国内外规划研究机构参与活动,为崇明三岛宏观发展提供参考意见。随后,市发改委、市规划局、崇明县政府及宝山区政府联合牵头组织编制《崇明、长兴、横沙三岛联动发展规划纲要》,基本明确了三岛的总体发展方向。2005年市政府发布《崇明三岛整体规划(2005-2020)》对三道联动规划内容作了进一步的修改和调整。2009年《崇明生态岛建设纲要(2010-2020年)》出台(以下简称规划),提及至2020年将崇明建设成为以优美的生态环境为品牌,以闻名的游乐度假为主导,以发达的清洁生产为支撑,环境优美、经济发达、文化繁荣、保障健全、城乡融合的生态岛区

规划中强调崇明三岛生态环境的维护和培育。为了避免生态保护和建设发展之间的冲突,规划将三岛依照不同区域的生态保护和建设发展要求划示为四个区域,即永久保护区、建设控制区、战略储备区和适度开发区。总体规划层面通过对这四个区域的开发引导,达到生态保护和社会经济发展之间的平衡。

此外,规划还根据地区资源特色对崇明三岛整体空间布局作了功能分区(见图3)。

1.3 崇明岛交通:四桥两线,交通升级

崇明岛历史上很长一段时间和岛外的交通只能通过轮船摆渡的方式,交通闭塞使得崇明岛经济发展比较落后。2009年长江隧道落成后,崇明岛告别孤岛时代,岛上交通、商业和服务业的发展加速。

崇明岛公路交通目前落成和正在规划的有四条:长江隧道(2009年通车),沪崇越江通道西线(规划中),崇启大桥(2011年通车)和崇海大桥(筹建中)。四条公路交通落成后,崇明岛南接上海、北接江苏启东和南通,岛屿四面通达,交通便利程度全面升级。与此同时,和崇明岛相连接的江苏启东和南通也将受益于更加便利的交通增加和上海之间的商贸往来,上海经济辐射范围向北延伸。

市规划国土部门牵头开展的《上海市轨道交通线网规划(2015-2040)》方案计划延伸9号和1号地铁线到崇明岛。根据规划设计,9号线沿长江隧道穿过长兴岛到达崇明东滩。1号线计划从榕桥路站开出,经过申江路、高行、金钻路,连通横沙岛、长兴岛南、长兴岛北,最终到达崇明岛东滩度假区。地铁的开通将为崇明岛带来大量散客,有利于岛上开发旅游业和配套商业。2016年市发展改革部门正在牵头开展的新一轮轨道交通近期建设规划(2017-2025)对崇明线利用长江隧桥预留设施进行了专题研究和论证,认为该方案是具备可实施性的。目前市相关部门正在开展相关报审工作。

此外,崇明岛上还会构筑外畅内优的大交通格局,具体工程有:建设崇明大道,推进陈海公路-东滩大道、向化公路、港东公路等骨干道路建设。四条大在崇明岛上形成“井字形”布局,岛内交通通达性升级。十三五规划期间,崇明岛将优化三岛水上交通格局,完成长横对江渡码头改扩建工程。

2.    崇明岛特色楼盘

鉴于崇明岛房地产市场发展现状,我们选取绿地长岛、三湘森林海尚和上实瑞兹花园三个楼盘进行调查研究。这三个楼盘分别代表大型综合休闲度假村,高端别墅区和养老地产三种房地产类别。

2.1 绿地长岛

绿地长岛项目是世界500强企业——绿地集团打造的大型综合性住宅社区。该项目位于崇明岛北部,占据一整个面积狭长的岛屿。项目投资约2000亿元,总占地面积2.35万亩,建设用地面积约为1.1万亩,开发周期计划为10年。

2.1.1 区位和交通

绿地长岛位于崇明岛北端,和江苏省启东市一江之隔。从上海市浦东世纪大道出发,经过五洲大道、长江隧道、长江大桥进入崇明岛,沿陈海公路、港东公路和长征公路到达绿地长岛,总时长约2小时。沿路交通状况顺畅,交通主要干道陈海公路路面平整,港东公路和长征公路路面修缮完毕后将进一步提高交通通达性。

目前正在规划打通G40高速路和崇启县之间的交通道路。道路打通后,绿地长岛到上海市中心预计90分钟,到达江苏省启东市预计60分钟。

2.1.2       整体规划

绿地长岛的整体规划将岛屿分为四个区域(见图7)。中央休闲区为全岛核心区域,商业和娱乐配套齐全;精英度假区是针对商务精英打造的、结合高端住宅和金融商办的区域;乐活运动区以冒险主题公园为中心,四周环绕住宅小区;生态游乐区注重打造环境优美的生态社区,未来有意向养老地产发展。

中央休闲区是目前绿地集团极力打造的地块。中央休闲区占地面积360万方,由四大自持物业和八大组团销售物业组成。地块中央为占地面积90万方的梦幻岛,是主要以花园和亲子活动为主的多功能生态休闲区域。地块中央南部建立了7万平方的欧式商业街、1.2万平方的国际商务会议中心、2千平方的婚庆中心、360度旋转餐厅、200-300个游艇码头和两家星级酒店。中心服务区整体设施功能多样,配备齐全。

2.1.3 主要户型和价格

报告期间,岛上热卖区域为图8中红色虚线方框标志区域。楼盘类型分为双拼别墅,合院别墅,叠加别墅和高层住宅。2015年第一次开盘,市场反应热烈,当时均价约5-6千元每平米。后续开盘楼盘价格稳步增长,2016年开盘30套洋房,约在1.5个星期左右售罄。

  • 高层住宅:户型50-70平米,均价8,500元每平米,精装修交付。

  • 合院别墅和叠加别墅:户型100平米,均价9,000元每平米,精装修交付。

  • 双拼别墅:户型180平米(送楼上和地下一层,使用面积360平米以上),附送花园和游艇码头,均价为500万一套,精装修交付。

2.2 三湘森林海尚

2.2.1 区位和交通

崇明三湘森林海尚属三湘股份旗下打造的森林海尚系列楼盘之一。此楼盘位于崇明东南部,靠近G40公路,毗邻东滩湿地。从上海陆家嘴出发开车到楼盘行程约1.5个小时;向北通向江苏启东可使用G40公路,通行方便。

按照市政府为崇明岛规划的分区设置,三湘森林海尚位处崇东分区,是未来国际教育和科研的集中区域,开发方向对生态影响较小,属于生态高尚生活区。目前,上海实验中小学和上海外国语大学计划设立新校区落户陈家镇, 加上周边配套设施如高端酒店(喜来登和凯悦酒店)、高尔夫球场、马术公园和游艇码头等设施的完善,楼盘价值具备一定增值潜力。

2.2.2    整体规划

三湘森林海尚项目分两期,项目内规划建立双拼、三联排和四联排别墅,以及3,800平方米商业配套设施(包括游泳池、健身房、中西餐厅等)。项目中心集中绿化约1.5万平方米,整体绿化率35%。整体实现人车分流设计。

建筑特点延续三湘风格,建筑材料和别墅整体设计遵循低碳节能环保原则,技术包括太阳能与建筑一体化、同层排水系统、双层中空玻璃降噪隔热、电动外遮阳卷帘和电梯配备。

2.2.3    主要户型和价格

2016年年中,崇明三湘森林海尚在售187-295平联排别墅和263-295平双拼别墅。报告期间,楼盘推出房源20余套,市场反应热烈,销售速度较快,187平别墅已售罄。我们就目前热销的187平米联排别墅和263平米双拼别墅作简要分析。

  •  G户型187平米联排别墅

G户型价格 500万每套(均价2.6万元每平米),四联排设计,两室两厅四卫。一层为会客厨房和餐厅,地下一层为多功能活动室,二层和三层分别设有次卧和主卧以及配套卫生间、衣帽间和阳台。别墅整体空间布局比较紧凑精致,适合小型家庭使用。

  • C户型263平米双拼别墅

C户型价格700万每套(均价2.6万元每平米),双拼别墅,三室两厅四卫。建筑平面呈正方形,室内房间布局均衡,建筑面积使用高效。地下一层为活动室,隔断较少,住户可以比较灵活的划分活动区域。一层有6.9米两层挑高会客厅和三面落地窗,直接面向别墅外面的草坪绿色植被围栏,采光充裕。二层和三层每层各设一间卧室和配套浴室、衣帽间。别墅整体设计大气,功能分区清晰使用,采光通透,适合度假休闲居住。

2.3  上实瑞兹花园崇明东滩长者社区

2.3.1 区位和交通

   

   上实瑞兹花园是上实控股打造的崇明岛生态养老社区。该项目位于三湘森林海尚项目东北边2千米,和上海外国语大学贤达学院一路之隔。和三湘项目类似,上实瑞兹花园临近G40交通干道,向北可通向江苏启东、向南可通向上海市中心。项目东临湿地,北接森林商务区,南边有幼儿园和大学,周边无大型工业园地,生态环境较好。

2.3.2  整体规划

项目整体规划的出发点是在娱乐、养生和医疗等方面为老年人提供设备完善、生活舒适的老年社区。项目中轴线和入口处的T型服务区域包括医院(可以使用上海医疗卡),颐养中心(适用需要护理的患病老年人)和商业街,多功能楼(包括游泳馆和餐厅等),老年大学和咖啡厅。整个小区人车分流,配备三大地下停车场。

长者住宅楼高低错落建设,保证充足采光。建筑一高一低为一组,中间连通过道并配置管家服务中心以方便为两栋楼的长者提供服务。

项目分两期建完,一期为图13中已经建设完成的楼群,产权50年,目前在售。二期为周边白色建筑(还在规划中),产权70年。

2.3.3  主要户型和价格

目前项目销售一户型和两户型两类长者公寓,销售采取会员制方式,产权50年。

  •  一户型83平方米,160万元,物业费用每月600元。

  • 两户型130平方米,245万元,物业费用每月900元。

以上两种户型包括卧室、客厅、厨房和有残疾人设施的卫生间,精装交付。适合于能生活自理的老年人生活。

目前,公司还在设计颐养中心的公寓类型。该户型一室一卫,主要针对生活自理困难、需要长期有人看护的老年人。颐养中心临街,方便子女看望长者。

配套服务套餐可按年支付或者按照项目时报时付。截至报告日,服务项目和价位还在制定中。

3.    崇明岛房地产市场概要

3.1  崇明岛房地产开发投资趋势

长江隧道落成后,崇明岛开发速度加快。房地产市场投资呈上升趋势。根据崇明政府公布信息,2015年崇明全县完成房地产开发投资额58.9亿元,同比增长61%

从投资结构看,住宅类投资依旧为主要投资类型,全年完成投资29.7亿元,同比增长21.6%;办公楼类全年完成投资10.5亿元,同比增长95.8%;商业用房类全年完成投资14.4亿元,同比增长260.3%;其他类型全年完成投资4.3亿元,同比增长7.8%2015年由于百联商业广场的建造,商业用房类投资比例同比上涨15个百分点,住宅类投资比例下降19个百分点。

投资地区方面,城桥镇新城地区和陈家镇地区是两大重点地区,2015年完成投资额50.5亿元,占全县投资额的85.7%。其中:新城地区2015年完成投资23.2亿元,占39.3%;陈家镇地区完成27.3亿元,占54.1%

2015年崇明岛房屋新开工和竣工面积同比增长迅速,开工和竣工项目主要集中在陈家镇。2015年崇明县全年房屋新开工面积69万平方米,同比增长315%,主要工程包括陈家镇配套商品房十四至十八期、陈家镇商业论坛、威尼斯公馆、中津桥路地块等。2015年房屋竣工面积为50.2万平方米,同比增长1573%,主要项目包括陈家镇配套商品房六至九期、东引路水岸景苑一期、陈家镇公租房等。

3.2  崇明岛新房、二手房交易

2015年崇明岛房地产市场出现新房两极分化,二手房交易上涨趋势。

根据崇明县政府统计资料显示,2015年崇明岛部分地段好的新建楼盘,房屋尚未竣工,期房销售已出现房源紧俏的局面,如威尼斯公馆、水岸景苑一期等。而一些竣工一年以上的楼盘尾盘房源一直无法出售,如广安苑二期、览海高尔夫俱乐部别墅、江海名都等楼盘。

二手房交易受330新政、降息等利好影响,增长明显。在新政实施前4个月,二手房月均成交520套,累计成交套数同比增6%,成交均价同比仅增1%;新政实施后8个月内,二手房月均成交726套,累计成交套数同比增长24%,年成交均价同比增长24%

3.3 多品牌房地产企业进军崇明岛

随着崇明岛交通完善,撤县设区的完成,崇明岛房地产市场的吸引力与日俱增。绿地、上实、光明等品牌房企纷纷进入崇明岛。

§  上实集团和光明集团关注养老地产

据统计,上海有约400万老年人口,老龄化比例高于全国平均水平。庞大的老年人口数量和崇明岛得天独厚的生态环境使崇明养老地产的具备开发潜力和升值空间。农房集团和上实发展看中了崇明岛养老地产的发展前景,纷纷开展养老地产项目。

上实集团于20148月晚间宣布,公司参股子公司上海实业养老发展有限公司与上海崇明县政府签订协议,斥资7454万元获得崇明东滩一宗建设用地使用权。该地块为上实发展在崇明养老地产项目的第一宗地块。

同年,光明食品集团宣布子公司上海农工商房产集团将与长江总公司合作开发位于崇明的养生庄园项目,合作规划用地2000亩;项目计划2015年底至2016年初开工建设,第一期投资约20亿元。上海长江总公司在崇明拥有土地约230平方公里,需要进一步加大对土地资源的开发利用。根据合作协议,农房集团、长江总公司将共同出资形成项目公司,围绕“依托光明,借势崇明”的发展理念,由农房集团控股,利用长江总公司土地资源推进崇明养生庄园项目,不断强化养生休闲、文化创意、健康养老的系统性规划和整体性开发。

§  绿地集团专注商业投资

绿地集团早在2011年就开始进军崇明岛房地产市场,目标锁定在大型综合商务区,其开发项目包括位于绿地崇明新城生态商务区(西南部新城核心区域)、桥镇新城18号一期地块和位于崇明岛北部的绿地长岛。

绿地崇明新城生态商务区项目于2011年开工建设,总投资额60亿,总建筑面积60万平方米,规划建成集办公、商业、住宅、酒店公寓、文化休闲于一体的大型现代服务业综合体。目前该项目正对外出售LOFT(绿地曼哈顿)和商铺(绿地东海岸第五大道),均价14,000-20,000元每平米。

崇明城桥镇新城18号一期地块位于崇明县市中心。2011年绿地集团以7.73亿元竞得,折合楼板价6073.5/平方米,溢价率143%,是当时崇明县单价地王及总价地王。2015年该地段新房均价在17,000-20,000元每平米。

§  凯迪发展聚焦酒店业务

腾晟实业(凯迪控股)的开发项目为凯迪·崇明五星级酒店,位于上海市崇明政治经济中心和区政府所在地城桥镇9街坊,是市政重点工程崇明新城的整体建设改造项目之一。项目地块面朝长江一线滨江景观,背靠崇明新城规划蓝图,毗邻轮渡码头和规划中的轨道交通1号线崇明延伸段,景观价值优越、交通便利。根据崇明岛未来规划,项目所在地是崇明新的经济、文化、商贸、休闲和服务中心,酒店入住需求较高。

综上所述,崇明岛房地产市场近年发展迅速,房地产开发投资额58.9亿元,同比增长61%;新开工面积和竣工面积双双增加;部分位置较优的新楼盘销售供不应求,二手房市场交易量稳增。受益于不断完善的交通系统和得天独厚的生态环境,崇明岛吸引多家品牌房企进入市场,从事商办、住宅、养老、酒店等多元房地产开发,全面提升崇明岛经济发展和居住环境。未来随着项目相继落成,配套设施逐步完善,崇明岛房地产项目价值或有继续稳增的空间。


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